- Decreto Casa e Immobili da costruire (D.Lgs 20 giugno 2005, n. 122)
La recentissima conversione in legge del D.L. 8
marzo 2014, n. 47, recante misure urgenti per l’emergenza
abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015 (meglio
noto come “Decreto Casa”) contiene al suo interno – secondo una
ormai usuale (ma pessima a mio avviso) prassi – diverse norme del
tutto eterogenee tra loro.
Nel presente abstract tratterò dei
correttivi – seppur sintetici ma degni di nota – al Decreto
Legislativo n.122 del 2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire).
Rispetto al testo originario del decreto legge sulla
casa, l'iter parlamentare ha portato all'introduzione dell'articolo
10-quater il quale ha emendato il D.Lgs. 122/2005 come segue
(n.d.r. per maggiore comprensione riporto in “grassetto” le
modificazioni apportate e un breve commento).
- Decreto Legislativo n.122, 20 giugno 2005
- Art. 5. - Applicabilità della disciplina
1. La disciplina prevista
dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il
trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale
di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra
denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto
successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
1-bis. L'acquirente non
può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni
clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.
L'introduzione dell'art. 1-bis chiarisce ciò che la
dottrina aveva dibattuto e cioè la possibile rinuncia alla garanzia
fideiussoria (in via preventiva da parte dell’acquirente) o la
possibile rinuncia alla azione di nullità da parte dello stesso
acquirente (la c.d. nullità relativa) successivamente alla
conclusione del contratto per la mancata consegna della garanzia
ovvero la rinuncia preventiva o contestuale dell'acquirente
all'indicazione dei contenuti minimi nel contratto preliminare di cui
all'art. 6 del decreto legislativo in parola (l'articolo 1-bis,
infatti, cita il decreto legislativo nella sua interezza).1
Ebbene. Ora il dato testuale non lascia margini a
dubbi: gli obblighi imposti dal Decreto Legislativo in capo al
costruttore non sono in alcun modo rinunciabili da parte
dell'acquirente, determinando (indipendentemente da un'indagine circa
la volontà delle parti) ai sensi dell'art. 1419, comma 2, c.c. la
nullità automatica di singole clausole difformi (o in contrasto)
rispetto alle norme poste a tutela dell'acquirente (norme, queste
ultime, che assurgono esplicitamente al rango di norme imperative).
Resta salva, naturalmente, la legittimazione
all’azione di nullità relativa del contratto da parte
dell'acquirente per mancato rilascio e consegna della fideiussione di
cui all'art. 2 del citato decreto legislativo poiché la norma è
posta a sua tutela.
- Art. 9 - Diritto di prelazione
1. Qualora l'immobile sia
stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione
principale per se' o del proprio
coniuge o per un proprio parente
in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia
escusso la fideiussione, e' riconosciuto il diritto di prelazione
nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto
nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi
dell'articolo 584 del codice di procedura civile.
- Art. 10. - Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare
1. Gli atti a titolo
oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di
altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali
l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di
acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o
del proprio coniuge o di suoi
parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto
prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono
soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio
decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.
Tali correttivi erano necessari in quanto tutti i
commentatori del Decreto Legislativo avevano rilevato
l'incomprensibile lapsus sulla mancanza del “Coniuge” nei
soggetti destinatari delle norme.
© Avv. Luca Campana
1
L'articolo 6 del D.Lgs 122/2005 non esplicita la sanzione prevista
per il mancato rispetto dei “contenuti minimi” (o parte di essi)
e si è dibattuto sia in dottrina sia in giurisprudenza (cfr. sul
tema recentemente, Cassazione
civile, sez. II, sentenza 10.03.2011 n° 5749) sulla sanzione ovvero
se il contratto preliminare fosse nullo (per conflitto
con norme imperative) o si trattasse di mero inadempimento
contrattuale.